Isännöintiyritykselle ei aiheutunut valvontamenettelystä seuraamusta
Kantelu:
Kantelija katsoi, että isännöintiyritys oli toiminut vastoin isännöinnin eettisiä ohjeita (hyvää isännöintitapaa), laatimalla asunto-osakeyhtiön talousarvion vuodelle 2021 virheellisesti, taloyhtiön tulot yliarvioiden ja menot aliarvioiden. Lisäksi kantelijan mukaan isännöintiyritys oli laiminlyönyt budjetin seurannan. Edelleen kantelijan mukaan Isännöintiyritys ei ollut hoitanut tehtäviä henkilöisännöitsijän vaihtumisen yhteydessä asianmukaisesti eikä ollut ilmoittanut yhtiölle uutta päävastuullista isännöitsijää riittävän nopeasti. Vielä kantelijan mukaan isännöitsijän kuittaamasta rakennuttajan ja urakoitsijan luovutusmateriaalista oli jäänyt suurin osa puuttumaan.
Kantelussa oli lueteltu seuraavat hyvän isännöintitavan/ isännöinnin eettisten ohjeiden kohdat, joita kantelija katsoi rikotun:
- toimii huolellisesti ja tilaajan edun mukaisesti
- edistää avoimuutta ja suhtautuu viestintään myönteisesti
- ottaa vastaan vain omien kykyjensä ja resurssien mukaisia toimeksiantoja
- tiedostaa vastuunsa, velvollisuutensa ja vaikuttamismahdollisuutensa
- ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta.
Ratkaisu:
Kanteluasiassa oli kysymys sen arvioimisesta, oliko isännöintiyritys esitetyn kirjallisen aineiston perusteella toiminut isännöinnin eettisten ohjeiden (hyvän isännöintitavan) vastaisesti.
Toimikunta korosti, että isännöitsijän tehtävät on määritelty asunto-osakeyhtiössä yleisluontoisesti ja käytännössä niiden hoitamisen tulee lähtökohtaisesti tapahtua aina hallituksen antamien tarkempien ohjeiden ja määräysten, kuten esimerkiksi hallituksen päätösten, mukaisesti. Isännöitsijällä on velvollisuus antaa hallitukselle tarvittavat tiedot päätösten tekemiseksi. Isännöinnin eettisten ohjeiden mukaan toimea on hoidettava huolellisesti ja asiakasyhtiön edun mukaisesti, mikä pitää sisällään hallituksen päätösten huolellisen toimeenpanon ja yhteistyön päivittäisten asioiden hoidossa. Isännöinnin huolelliseen toimintaa kuuluu myös taloyhtiön kokonaisedun yleinen tarkkailu erilaisissa tilanteissa.
Tapauksessa oli selvitetty, että taloyhtiön taloustilanne oli käyty säännöllisesti läpi hallituksen kokouksessa ja tämän lisäksi hallituksella oli ollut pääsy järjestelmään, jossa talouden reaaliaikainen seuranta oli ollut mahdollista. Asiassa ei käynyt ilmi se, millä tavoin talousarvio oli laadittu virheellisesti. Itsessään se, että taloyhtiön todelliset kustannukset olivat muodostuneet arvioitua suuremmiksi ei osoita sitä, että talousarvion laatimisessa olisi toimittu hyvän isännöintitavan vastaisesti.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säädetty määräajasta, jonka kuluessa yhtiölle on ilmoitettava uusi päävastuullinen isännöitsijä. Kyseisen lain hallituksen esityksen mukaan, isännöintiyrityksen on kuitenkin ilmoitettava päävastuullisen isännöitsijä vaihtumisesta ja muista isännöinnin käytännön järjestelyissä tapahtuvista muutoksista asunto-osakeyhtiölle riittävän ajoissa etukäteen aina, kun se on mahdollista. Isännöinnin eettisten ohjeiden mukaan isännöintitehtävää on myös hoidettava huolellisesti taloyhtiön hallituksen päätösten mukaisesti ja yhteydenottoihin vastattava kohtuullisessa ajassa, ellei se ole aikaisemman vastauksen tai muun syyn vuoksi tarpeetonta. Asiassa ei ollut esitetty riittävää selvitystä siitä, millä tavoin hallituksen isännöintiyritykselle antamat tehtävät oli jätetty hoitamatta tai miltä osin mahdolliset epäselvyydet oli jätetty selvittämättä uuden henkilöisännöitsijän toimesta. Myöskään se, ettei asiakasyhtiöllä ole hetkellisesti nimettyä päävastuullista henkilöisännöitsijää, ei merkitse sitä, etteivät asiakasyhtiön asiat olisi isännöintiyrityksen hoidossa. Päävastuullisen isännöitsijän vaihtumisesta olisi kuitenkin pyrittävä ilmoittamaan aina mahdollisimman pian.
Asian molemmat osapuolet olivat yhtä mieltä siitä, että rakennuttajan ja urakoitsijan luovuttama luovutusmateriaali oli ollut joltain osin puutteellinen. Epäselväksi oli jäänyt se, missä määrin materiaali oli puutteellinen jo silloin kuin isännöintiyritys oli ottanut sen vastaan ja millaisia puutteita materiaalissa oli taloyhtiön toimesta myöhemmin havaittu. Valvontamenettelyn luonteen vuoksi auktorisointitoimikunta ei voi ottaa asiassa vastaan suullista todistelua ja siten toimikunnan oli asiassa tämän seikan osalta todettava, että toimitetun kirjallisen materiaalin perusteella esitettyjen väitteiden perusteet olivat jääneet selvittämättä.
Edellä kerrotuilla perusteilla ja asiaa kokonaisuutena arvioituaan toimikunta totesi, ettei asiassa esitetyn kirjallisen materiaalin perusteella voida todeta Isännöintiyrityksen toimineen asiassa eettisten ohjeiden (hyvän isännöintitavan) vastaisesti.
Valvontapyynnöstä ei näin ollen aiheutunut isännöintiyritykselle seuraamusta.