Päätös kanteluasiassa 3/2021

Isännöintiyritykselle ei aiheutunut valvontamenettelystä seuraamusta

Kantelu:

Kantelija katsoi, että isännöintiyritys oli toiminut vastoin isännöinnin eettisiä ohjeita (hyvää isännöintitapaa), laatimalla asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen virheellisesti, sillä kaikkia kuluja ei ollut merkitty kirjanpitoon eivätkä yhtiön tilinpäätöstiedot olleet vertailukelpoisia edeltävään tilikauteen verrattuna. Lisäksi kantelijan mukaan yhtiön toimintakertomuksessa esitetyt asiat olivat osittain virheellisiä/puutteellisia. Edelleen kantelijan mukaan Isännöintiyritys ei ollut yhtiön useasta pyynnöstä huolimatta korjannut laadittua tilinpäätöstä eikä tilintarkastuskertomusta ollut voitu antaa puutteellisuuksien johdosta. Kantelijan mukaan päävastuullisen isännöitsijän vaihduttua asunto-osakeyhtiöllä ei myöskään ollut ollut tietoa siitä, kuka oli vastannut yhtiön kirjanpidosta.                                                         

Kantelussa oli lueteltu seuraavat hyvän isännöintitavan/ isännöinnin eettisten ohjeiden kohdat, joita kantelija katsoi rikotun:

  • toimii huolellisesti ja tilaajan edun mukaisesti
  • ottaa vastaan vain omien kykyjensä ja resurssien mukaisia toimeksiantoja
  • tiedostaa vastuunsa, velvollisuutensa ja vaikuttamismahdollisuutensa
  • huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet.

Ratkaisu:

Kanteluasiassa oli kysymys sen arvioimisesta, oliko isännöintiyritys esitetyn kirjallisen aineiston perusteella toiminut isännöinnin eettisten ohjeiden (hyvän isännöintitavan) vastaisesti.

Toimikunta korosti, että tilinpäätöksen laatiminen on isännöintityön ydinaluetta ja huolellisuus sen laatimisessa on taloyhtiön taloudenpidon ja osakkaiden yhdenvertaisuuden kannalta erittäin tärkeää. Tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Useimmissa yhtiöissä tilinpäätös on siis laadittava huhtikuun loppuun mennessä.

Tapauksessa isännöintisopimus oli päättynyt kolme kuukautta tilikauden päättymisen jälkeen. Isännöintiyritys oli tuolloin toimittanut laatimansa tilinpäätöksen yhtiölle. Tuolloin toimitettuun tilinpäätökseen oli ollut tarpeen tehdä korjauksia. Isännöintiyritys oli tehtyjen korjausten jälkeen ilmoittanut yhtiölle tilinpäätöksen ja kirjanpitomateriaalin olevan noudettavissa.

Osapuolten välisessä isännöintisopimuksessa ei ollut sovittu tilinpäätösmateriaalin laatimisesta tai toimittamisesta sopimuksen päättyessä, eikä tästä myöskään ole määräyksiä I-YSE 2000 ehdoissa, joihin kyseisessä isännöintisopimuksessa oli sitouduttu. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 17 §:ssä säädetään, että isännöitsijän on vastattava siitä, että kirjanpito on lain mukainen. Käytännössä isännöitsijän tehtävien yksityiskohdat määräytyvät yhtiön ja isännöitsijän välisen isännöintisopimuksen perusteella. Isännöintiyhteisön vaihtuessa uusi isännöitsijä on edellä mainitun lain säännösten perusteella sopimussuhteen alkaessa lähtökohtaisesti vastuussa kirjanpidosta ja siten myös tilinpäätöksen laatimisesta, koska kyse on isännöitsijän asemaan liittyvästä lakimääräisestä vastuusta. ISE 2007 -ehtojen eli isännöintipalvelujen yleisten sopimusehtojen mukaan sopimussuhteen päättyessä toimeksisaaja on velvollinen luovuttamaan toimeksiantajalle ajantasaisen kirjanpidon suoriteperusteisesti laadittuna ja tätä vastaavan talousarviovertailun, ellei asiasta sopimuksen päättymisen yhteydessä muuta erikseen sovita. Nyt kyseessä olevassa asiassa oli kuitenkin jäänyt epäselväksi ovatko nämä yleiset sopimusehdot tulleet myöhemmin osaksi 2004 laadittua isännöintisopimusta.

Asiassa oli myös jäänyt epäselväksi se mitä kirjallisen isännöintisopimuksen ulkopuolella osapuolten välillä oli sovittu tilinpäätöksen laatimisesta sopimuksen päättyessä ja se mitä kertaalleen toimitetun kirjanpitomateriaalin korjaamisesta oli isännöintisopimuksen päättymisen jälkeen sovittu vanhan isännöintiyrityksen, kantelijan ja uuden isännöintiyrityksen välillä, jolla on lain mukaan ollut tuosta ajankohdasta lukien lakimääräinen vastuu kirjanpidon ja tilinpäätöksen laatimisesta. Asiassa ei esitetyn kirjallisen aineiston perusteella voitu myöskään todeta, millä tavoin tilinpäätös oli laadittu virheellisesti tai ettei tilinpäätöstä yhtiön pyynnöstä olisi korjattu riittävällä tavoin sen lopulliseen toimitusajankohtaan mennessä.

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säädetty määräajasta, jonka kuluessa yhtiölle on ilmoitettava uusi päävastuullinen isännöitsijä. Kyseisen lain hallituksen esityksen mukaan, isännöintiyrityksen on kuitenkin ilmoitettava päävastuullisen isännöitsijä vaihtumisesta ja muista isännöinnin käytännön järjestelyissä tapahtuvista muutoksista asunto-osakeyhtiölle riittävän ajoissa etukäteen aina, kun se on mahdollista. Asiassa toimitetun kirjallisen materiaalin perusteella ei ilmennyt kuinka pitkä aika oli kulunut siitä, että yhtiön edellinen päävastuullinen isännöitsijä oli poistunut tehtävästään ja uusi oli ilmoitettu yhtiölle. Yhtiöllä oli kuitenkin ollut tieto kirjanpidosta vastaavasta henkilöisännöitsijästä yli kaksi kuukautta ennen isännöintisopimuksen päättymistä ja tilinpäätösmateriaalin toimittamista.

Edellä kerrotuilla perusteilla toimikunta totesi, ettei asiassa esitetyn kirjallisen materiaalin perusteella voida todeta Isännöintiyrityksen toimineen asiassa eettisten ohjeiden (hyvän isännöintitavan) vastaisesti.

Valvontapyynnöstä ei näin ollen aiheutunut isännöintiyritykselle seuraamusta.