Päätös kanteluasiassa 3/2019

Valvontapyynnöstä ei aiheutunut isännöintiyritykselle seuraamuksia.

Kantelu:

Kantelija katsoo, että isännöintiyritys on toiminut vastoin isännöinnin eettisiä ohjeita (hyvää isännöintitapaa) yhtiön limiittiluoton huoneistokohtaisiksi osuuksiksi muuttamisessa.

Yhtiössä suoritetun korjausrakentamisen työnaikainen rahoitus päätettiin hoitaa limiittilainalla ja tarkoitus oli, että työn valmistuttua osakkaat voivat maksaa osuutensa pois kertasuorituksena tai limiitin varsinaiseksi lainaksi muuttamisen jälkeen hoitaa osuutensa rahoitus- eli pääomavastikkeena. Remontin valmistuttua isännöintiyritys ilmoitti, että koko limiittilaina pitää ensin muuttaa lainaksi ja vasta varsinaisesta lainasta voidaan tehdä lainaosuuslaskelma osuutensa heti maksaville osakkaille. Päätöstään isännöintiyritys perusteli KILAn määräyksellä. Tästä aiheutui lainan muutoskuluja ja ylimääräisiä rahoitusvastikkeita niille osakkaille, jotka eivät tarvinneet rahoitusta (kertasuorituksen maksajat).

Kantelijayhtiön hallitus ei ole kertomansa mukaan saanut myöskään yhtään tilinpäätösraporttia, vaikka isännöintiyritys viestittää kotisivuillaan, että taloyhtiön hallitus saa kuukausittain kustannusseurantaa ja toiminnan ohjausta varten välitilinpäätösraportin luettavakseen. Isännöintiyritys ei ole kantelijan mukaan vastannut hallituksen asiasta tekemään kyselyyn.

Lisäksi kantelija katsoo, että isännöintiyritys on tehnyt useita sopimuksenvastaisia / virheellisiä palkkioveloituksia. Näitä ovat esimerkiksi kiinteään isännöintipalkkioon kuuluva arkistointi, hallituksen kokouspalkkioiden maksaminen hallitukseen kuulumattomille henkilöille, henkilöisännöitsijän vaihtumisesta johtuvan kaupparekisteri-ilmoituksen veloittaminen yhtiöltä sekä osakkeenomistajan muutostöihin liittyvien kustannusten veloittaminen yhtiöltä yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Isännöintiyritys on hyvittänyt / palauttanut virheelliset palkkioveloitukset myöhemmin.

Kantelijan mukaan isännöintiyritys on toiminnallaan rikkonut seuraavia isännöinnin eettisiä ohjeita:

  • Toimii huolellisesti ja tilaajan edun mukaisesti
  • Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi
  • Tuntee toimialansa lainsäädännön ja normit
  • Huolehtii ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä

Ratkaisu:

Auktorisoidut isännöitsijät ja isännöintiyritykset ovat sitoutuneet noudattamaan isännöinnin eettisiä ohjeita (hyvää isännöintitapaa). Kanteluasiassa on siis kysymys sen arvioimisesta, onko isännöintiyritys esitetyn kirjallisen aineiston perusteella toiminut eettisten ohjeiden vastaisesti.

Toimikunta toteaa, että taloyhtiön hankkeiden rahoittamisessa on erilaisia tapoja. Rahoituslaitoslainalle on vaihtoehtona osakkailta jo ennen hankkeen aloittamista tai sen alkuvaiheessa kerättävät suoritukset, hankeosuudet, jotka osakkaan tulee maksaa ennen yhtiölainan nostamista.

Viimeisen 10 vuoden aikana ovat yleistyneet limiittiluotot, jotka ovat ulkopuolista rahoitusta. Limiittiluotto muutetaan varsinaiseksi rahoituslaitoslainaksi yleensä taloyhtiön hankkeen valmistumisen jälkeen, ja osakkaille tarjotaan tässä vaiheessa mahdollisuus maksaa oma lopullinen osuutensa hankkeen kustannuksista.

Kirjanpitolautakunta (KILA) on vuonna 2012 ottanut kantaa hanke- ja lainaosuuden väliseen rajanvetoon limiittilainojen tilanteessa. KILAn yleisohjeen mukaan nostetun vieraan pääoman takaisinmaksuun kerätyt suoritukset ovat lainaosuussuorituksia, vaikka vieraan pääoman osalta olisi kyse käytetystä limiittiluotosta, joka vasta myöhemmin, yleensä hankkeen valmistuttua, muutetaan tavanomaiseksi rahoituslaitoslainaksi (kohta 2.3.).

Taloyhtiössä voidaan vapaasti päättää, otetaanko osakkailta hankeosuuksia vastaan vai ei. Tyypillisesti tämä päätös tehdään yhtiökokouksessa samalla kun hankkeen toteutuksesta ja rahoituksesta muutoinkin päätetään.

KILAn yleisohjeen mukaan lainaosuussuoritusten tulee perustua suoritushetkelle laadittuun lainaosuuslaskelmaan, johon sisällytetään jäljellä olevan lainapääoman lisäksi kuluvalle tilikaudelle kuuluvat, maksuhetkelle suoriteperusteisesti jaksotetut lainaan liittyvät pääomavastiketulot, vastikkeella katettavat menot ja toteutuneet lainanlyhennykset sekä vastikkeeseen liittyvät edellisten tilikausien vastikelaskelmiin perustuvat mahdolliset ali- ja ylijäämät (kohta 2.3.1.). Vastikkeella katettavat menot määritellään yhtiöjärjestyksen vastikepykälässä.

KILAn yleisohjeessa lainaosuudesta sanottu tarkoittaa sitä, että limiitin käytöstä yhtiölle syntyvät korkokulut tulee jakaa kaikkien osakkaiden kesken. Tätä edellyttää myös osakkaiden yhdenvertainen kohtelu: jokaisen osakkaan suhteellinen rahoitusosuus hankkeesta on samansuuruinen maksutavasta riippumatta.

Toimikunta toteaa, että kantelijayhtiö on päättänyt käyttää limiittiluottoa, ei hankeosuuksia, kylpyhuoneen kosteusvaurioiden korjaamisen kustannusten sekä asianajokulujen kattamiseksi. Tämä päätös on tehty jo ennen kantelun kohteena olevan isännöintiyrityksen isännöintisopimuksen alkamista. Päätös on edellä kerrotulla tavoin samalla tarkoittanut sitä, että limiitin korkokulut tulee hyvän kirjanpitotavan ja yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti jakaa kaikkien osakkaiden kesken.

Tilinpäätösraporttien osalta toimikunta katsoo, että isännöintiyritys on toiminut sopimuksen mukaisesti. Sitä, että isännöintiyrityksen kaikkien asiakkaiden hyväksi tuleva sähköisen raportoinnin kehitysprojekti on viivästynyt, on harmillista, mutta ei sopimuksen, eikä eettisten ohjeiden vastaista.

Isännöintiyrityksen palkkioveloitusten osalta toimikunta toteaa, että isännöintiyrityksessä on syytä, ellei näin olisi jo tehty, tarkentaa laskutusprosessia siten, että myös mahdolliset poikkeustapaukset tulevat laskutettua sopimuksen mukaisesti.

Yhteenvetona toimikunta katsoo, että kantelun kirjallisen aineiston perusteella ei ole todettavissa, että isännöintiyritys olisi toiminut vastoin isännöinnin eettisiä ohjeita tai auktorisointiedellytyksiä. Valvontapyynnöstä ei näin ollen aiheudu isännöintiyritykselle seuraamusta.