Isännöintiyritykselle päätettiin antaa varoitus.
Kantelu:
Kantelija katsoo, että isännöintiyritys on toiminut vastoin hyvää isännöintitapaa / isännöinnin eettisiä ohjeita, koska isännöintiyrityksen omistaja ja työntekijät keräsivät osakkailta valtakirjoja, joilla isännöintiyrityksen edustajia valittiin taloyhtiön hallitukseen ja peruttiin isännöintiyrityksen kanssa tehdyn isännöintisopimuksen irtisanominen. Isännöintiyrityksen omistajan edustama toinen yhtiö omistaa taloyhtiöstä osakkeita.
Kantelijan mukaan taloyhtiön hallitus oli päättänyt irtisanoa isännöintisopimuksen isännöintiyrityksen kanssa. Irtisanomisen jälkeen isännöitsijä kutsui hallituksen puheenjohtajan isännöintiyrityksen toimistolle tapaamiseen, jossa puheenjohtajaa kehotettiin peruuttamaan isännöintisopimuksen irtisanominen. Myös toiseen hallituksen jäseneen oltiin yhteydessä isännöintiyrityksestä useampaan kertaan irtisanomisen jälkeen ja yritettiin vaikuttaa siihen, että irtisanomispäätös kumottaisiin.
Kantelun mukaan yksi hallituksen jäsen erosi hallituksesta ja hallitus selvitti, että hallitus oli tästä huolimatta edelleen päätösvaltainen. Tämän jälkeen isännöitsijä lähetti kutsun ylimääräiseen yhtiökokoukseen. Kokouksen käsiteltävänä asiana oli hallituksen täydentäminen osakkaan vaatimuksesta. Vaatimuksen ylimääräisen yhtiökokouksen kutsumisesta koolle oli esittänyt osakas, joka oli myös irtisanotun isännöintiyrityksen omistaja. Hallitus ei saanut vaatimusta tietoonsa, joten hallitus peruutti väärin kutsutun yhtiökokouksen ja ohjeisti osakasta esittämään vaatimuksen ylimääräisestä yhtiökokouksesta hallitukselle. Vaade toimitettiin hallitukselle ja hallitus kutsui ylimääräisen yhtiökokouksen koolle, jonka asiana oli hallituksen täydentäminen.
Ennen ylimääräistä yhtiökokousta osakkailta oli kerätty avoimia valtakirjoja isännöintiyrityksen toimesta. Ennen yhtiökokousta saadut valtakirjat oli jaettu isännöintiyrityksen omistajille sekä työntekijöille. Kokouksessa hallitukseen valittiin vanhojen jäsenten lisäksi isännöintiyrityksen kaksi omistajaa sekä kaksi työntekijää. Yhtiökokouksen jälkeen pidettiin hallituksen järjestäytymiskokous, jossa enemmistöpäätöksellä kokous valitsi hallituksen uudeksi puheenjohtajaksi isännöintiyrityksen työntekijän.
Hallituksen seuraavassa kokouksessa asialistalla oli isännöitsijän valinta. Isännöintisopimusta päätettiin jatkaa äänestyksen jälkeen jo irtisanotulla isännöintiyrityksellä. Äänestyksessä esitystä vastusti ns. vanhat hallituksen jäsenet ja puolsi irtisanotun isännöintiyrityksen työntekijät, joista toinen oli hallituksen puheenjohtaja. Isännöintiyrityksen omistajat eivät äänestäneet asiassa.
Kantelussa on lueteltu seuraavat hyvän isännöintitavan/ isännöinnin eettisten ohjeiden kohdat, joita kantelija katsoo rikotun.
- toimii huolellisesti ja tilaajan edun mukaisesti
- edistää avoimuutta ja suhtautuu viestintään myönteisesti
Kantelija nosti kantelussaan esiin myös, ettei toiminta ole Taloyhtiön hyvän hallintotapa -suosituksen mukaista.
Päätös:
Kanteluasiassa on kysymys sen arvioimisesta, onko isännöintiyritys esitetyn kirjallisen aineiston perusteella toiminut hyvän isännöintitavan / isännöinnin eettisten ohjeiden vastaisesti.
Lain mukaiset esteellisyyssäännökset on tarkoitettu tilanteisiin, joissa hallituksen jäsen ei pysty tekemään yhtiön edun mukaista päätöstä, koska hänen oma etunsa on ristiriidassa yhtiön edun kanssa. Tällöin on yhtiön edun mukaista, että tällainen hallituksen jäsen ei saa osallistua päätöksentekoon. Esteellisyyssäännöksiä on arvioitava tapauskohtaisesti. Vaikka lain mukainen esteellisyys ei olisi käsillä, voi hallituksen jäsen jäävätä itsensä, jos katsoo sen turvaavan hallituksen päätöksen luotettavuutta.
Vaikka isännöintiyrityksen työntekijän asema ei suoraan johda lain tarkoittamaan esteellisyyteen, voi osallistuminen päätöksentekoon isännöinnin valinnasta nostaa esiin epäilyjä siitä, miten taloyhtiön hallintoa hoidetaan nimenomaan taloyhtiön edun mukaisesti ja aiheuttaa osakkaissa luottamusvajetta hallituksen päätöksentekoon.
Lain mukaan isännöitsijä saa olla hallituksen puheenjohtaja vain, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiön kaikki osakkaat siihen suostuvat. Lain mukaan, jos isännöitsijäksi on valittu isännöintiyritys, lain säännöksiä isännöitsijästä sovelletaan päävastuulliseen isännöitsijään. Kantelusta ei käy ilmi, kuka on isännöintisopimuksessa määritelty taloyhtiön päävastuulliseksi isännöitsijäksi.
Toimikunta katsoo, että isännöintiyrityksen tulee myös tuntea Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus. Vaikka suositus ei ole lainsäädäntöä, pyritään sillä ohjaamaan taloyhtiöiden toimintaa antamalla käytäntömalleja asioihin, joita on vaikea säätää lailla. Se on myös työkalu, jolla esimerkiksi yhtiökokous voi arvioida hallituksen toimintaa. Vaikka suositus ei ole lainsäädäntöä, tulee huolellisesti toimivan isännöintiyrityksen noudattaa suosituksia.
- Hyvän hallintotapasuosituksen mukaan taloyhtiössä hyvä käytäntö on, että isännöitsijä ei toimi osakkaan edustajana yhtiökokouksessa.
- Hyvän hallintotapasuosituksen mukaan taloyhtiössä hyvä käytäntö on, että isännöitsijä ei ole hallituksen jäsen, koska se vaikeuttaisi hallitukselle kuuluvaa isännöitsijän valvontaa.
Toimikunta korostaa, että Taloyhtiön hyvän hallintotapasuosituksen isännöitsijää koskevia suosituksia sovelletaan päävastuulliseen isännöitsijään, jos isännöitsijäksi on valittu isännöintiyritys. Vaikka suosituksia sovelletaan päävastuulliseen isännöitsijään, voi isännöintiyrityksen työntekijän/omistajan toimiminen osakkaiden valtuutettuna tai isännöintiyrityksen työntekijän toimiminen hallituksen puheenjohtajana aiheuttaa osakkaissa epäluottamusta sekä tuoda usein esiin esteellisyyskysymyksiä hallituksen osalta.
Toimikunta katsoo, että vaikka varsinaisesti lain säännöksiä ei olisi isännöintiyrityksen toiminnassa rikottu (riippuen siitä, kuka on päävastuullinen isännöitsijä), on toiminnassa kuitenkin huolestuttavia piirteitä. Isännöintiyrityksen toiminta johtaa epävarmuuteen siitä, ajetaanko yhtiössä täysimääräisesti taloyhtiön yleistä etua. Toiminta saattaa myös hallituksen tehtävistä isännöinnin valvomisen haastavaksi, kun enemmistöllä hallituksen jäsenistä on sidonnaisuuksia isännöintiyritykseen, jota hallitus valvoo.
Toimikunnan mukaan isännöintiyritys ei ole toiminut asiassa huolellisesti eikä tilaajan edun mukaisesti, kun isännöintiyritys on yrittänyt saada hallituksen jäseniä allekirjoittamaan asiakirjan, jossa hallituksen tekemä päätös isännöintiyrityksen irtisanomisesta perutaan.
Se, että isännöintiyrityksen edustaja on kerännyt osakkailta valtakirjoja isännöintiyrityksen työntekijöille ja isännöintiyritystä omistaville henkilöille yhtiökokousta varten, äänestänyt isännöintiyrityksen omistajia ja työntekijöitä hallitukseen, päättänyt hallituksessa puheenjohtajaksi isännöintiyrityksen työntekijän ja päättänyt hallituksessa isännöintisopimuksen pitämisestä isännöintiyrityksellä, ei toimikunnan arvion mukaan luo huolellista ja luottamuksellista kuvaa isännöintiyrityksen toiminnasta.
Toimikunta katsoo, että isännöintiyrityksen toiminta ei ylläpidä ja kehitä isännöinnin arvostusta. Toiminta ei myöskään kunnioita isännöintialan muita toimijoita ja kilpailua. Näin ollen toimikunta katsoo, että isännöintiyritys on menetellyt hyvän isännöintitavan vastaisesti.
Isännöintiyritykselle päätettiin antaa varoitus.